積欠租金的催告 存證信函

房客欠租多久，才能終止租約收回房屋?

(一)民法第440條第1、2項規定：「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。」，看起來是只要房客欠租兩個月，就可以終止租約收回房屋。

(二)但土地法第100條第3項卻規定：「三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時」，而土地法又是民法的特別法，如此一來變成是扣掉押金之後，還要再欠兩個月租金，才可以行使終止租約?在法院判決中，也確實常見要扣除押金後還欠兩個月租金才可終止租約的見解。

(三)不過，租賃住宅市場發展及管理條例第10條第1項第2款規定：「租賃期間發生下列情形之一者，出租人得提前終止租賃契約，且承租人不得要求任何賠償：二、承租人遲付租金或費用，達二個月之租額，經催告仍拒繳。」，看起來是針對住宅租賃加以明確規定，不過仍有待實務發展解釋。

主旨：

請　台端於函達五日內給付租金合計新台幣（下同）○○○元，否則將依法終止租約，詳如說明，敬請查照。

說明：

一、本人前於民國（下同）１０９年１月５日將○○市○○區○○路○○號房屋出租予　台端，並訂立租賃契約。上開租約約定　台端應按月以匯款方式給付本人○○○元。惟經查，台端現已積欠１０９年８、９、１０、１１月之租金合計○○○元，經以押租金抵充二個月後，尚有二期租金未繳納，如　台端未於函達五日內給付積欠租金，本人將依法終止租約，絕不寬貸。

二、綜上，敬請知照辦理是禱。