買中古屋卻買到漏水屋?

在房價高漲的時空背景下，能買一間房子相當不易，但常見民眾在滿懷期待地入厝後，卻於居住一段時間發現房子有漏水情形，該怎麼辦？

第一時間通常會先透過仲介聯繫賣方，看有什麼辦法可以解決，亦可以特別注意以下法律相關問題跟證據的蒐集

(一) 第一時間檢視漏水來源或原因

拍照、錄影留存，確認滲漏水來源、範圍，如果難以判斷或情況嚴重，可找專業單位前來鑑定並估價修繕費。

(二) 確認合約內容有沒有揭露

例如 現況確認書(參考下方圖示一)，是否勾選或記載。

(三) 注意時效：

依民法第365條規定：「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。」，因此要特別注意發現瑕疵通知後六個月內若無法解決，則需提起訴訟。

(四) 可以解約退款嗎?

一般滲漏水瑕疵無法解除契約，而只能請求減少價金。

(五) 訴訟划算嗎?

除了法院裁判費、律師費以外，還有鑑定費等。

(六) 房仲有保固嗎?

「保固」是屬於契約特約內容，意思是契約沒有寫，就不會有保固；至於民法所規定的減少價金或解除契約等權利，屬於「瑕疵擔保」，跟保固是截然不同的權利內容。大型房仲有時會特別約定保固責任，但仍然要看特約保固內容怎麼記載，不能只憑「保固」二字，就認為一定有人負責。

(七) 如果身為賣方，要怎麼避免這些瑕疵問題?

「誠實」二字。如果在買賣時已經清楚揭露瑕疵，並讓買方確實了解及特約免除瑕疵擔保責任，就可免除大部分的瑕疵。

(八) 產生爭議仍無法解決，可採取途徑

建議可先發存證信函並留存證據，另向區公所調解委員會申請調解，或向法院起訴。

圖示一：現況確認書

參考來源：https://pip.moi.gov.tw/V3/G/SCRG0302.aspx(內政部不動產資訊平台)